Benützungsregelung WEG § 17
Verfasst: 24.04.2024, 09:38
Hallo,
ein Wohnungseigentumsobjekt mit 4 Parteien hat einen Heizraum als allgemeinen Teil der Liegenschaft, soweit, so normal.
Der Heizraum dient nur für 3 Parteien als Heizung, die 4. Partei ist nicht an der Zentralheizung angeschlossen.
Da der Eigentümer der Partei 4 (19 % Anteil) als Störenfried unter den anderen 3 Parteien bekannt ist, betritt er den Heizraum rechtmäßig, es wird vermutet, dass dieser Eigentümer für Störungen an der Heizung verantwortlich ist.
Es liegen auch mehrere Verbrechen des Eigentümers #4 gegen andere Miteigentümer vor. Ein Ausschluss aus der Miteigentümergemeinschaft wird vermutlich aus sozialen Gründen nicht erfolgreich sein.
Ein Nachweis der Störungen ist nicht möglich ohne weitere Eingriffe in bestehende Rechte und führten alle diese Wege vor Gericht bisher ins Nirvana.
Können die Eigentümer #1, #2 und #3 eine Benützungsregelung über diesen Heizraum dahingehend treffen, dass die Benützung dieses allgemeinen Teils der Liegenschaft dem Eigentümer #4 verwehrt wird, somit die Benützung nur den Eigentümer #1, #2 und #3 zusteht?
In die Überlegungen eingeflossen sind:
Notwendig allgemeine Teile sind solche, die Kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (vgl Löcker aaO Faistenberger/Barta/Call Rz 54 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617).
und
Demnach seien "zwingend allgemeine Teile" solche, die nach ihrer Art der allgemeinen Benützung dienen, wie Stiegenhäuser und Gänge, aber auch Heizräume, das Kesselhaus der Zentralheizung oder die Heizungsanlage, sofern diese Anlagen nicht nur einem einzigen (!) Wohnungseigentumsobjekt zugute kommen (Faistenberger/Barta/Call, Rz 52; Würth in Rummel II2 Rz 9 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617).
Sämtliche Überlegungen sind noch nicht zu dem klaren Ergebnis gekommen, ob ein Antrag (§17 (2) auf Benützungsregelung in dieser Form möglich ist und ob eine vorläufige Benützungsregelung Bestand hätte.
ein Wohnungseigentumsobjekt mit 4 Parteien hat einen Heizraum als allgemeinen Teil der Liegenschaft, soweit, so normal.
Der Heizraum dient nur für 3 Parteien als Heizung, die 4. Partei ist nicht an der Zentralheizung angeschlossen.
Da der Eigentümer der Partei 4 (19 % Anteil) als Störenfried unter den anderen 3 Parteien bekannt ist, betritt er den Heizraum rechtmäßig, es wird vermutet, dass dieser Eigentümer für Störungen an der Heizung verantwortlich ist.
Es liegen auch mehrere Verbrechen des Eigentümers #4 gegen andere Miteigentümer vor. Ein Ausschluss aus der Miteigentümergemeinschaft wird vermutlich aus sozialen Gründen nicht erfolgreich sein.
Ein Nachweis der Störungen ist nicht möglich ohne weitere Eingriffe in bestehende Rechte und führten alle diese Wege vor Gericht bisher ins Nirvana.
Können die Eigentümer #1, #2 und #3 eine Benützungsregelung über diesen Heizraum dahingehend treffen, dass die Benützung dieses allgemeinen Teils der Liegenschaft dem Eigentümer #4 verwehrt wird, somit die Benützung nur den Eigentümer #1, #2 und #3 zusteht?
In die Überlegungen eingeflossen sind:
Notwendig allgemeine Teile sind solche, die Kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (vgl Löcker aaO Faistenberger/Barta/Call Rz 54 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617).
und
Demnach seien "zwingend allgemeine Teile" solche, die nach ihrer Art der allgemeinen Benützung dienen, wie Stiegenhäuser und Gänge, aber auch Heizräume, das Kesselhaus der Zentralheizung oder die Heizungsanlage, sofern diese Anlagen nicht nur einem einzigen (!) Wohnungseigentumsobjekt zugute kommen (Faistenberger/Barta/Call, Rz 52; Würth in Rummel II2 Rz 9 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617).
Sämtliche Überlegungen sind noch nicht zu dem klaren Ergebnis gekommen, ob ein Antrag (§17 (2) auf Benützungsregelung in dieser Form möglich ist und ob eine vorläufige Benützungsregelung Bestand hätte.